전세 계약할 때 반드시 확인해야 할 6가지

전세 계약은 수천만 원에서 수억 원이 오가는 매우 중요한 결정입니다. 최근 전세 사기 피해 사례가 늘어나면서 계약 전 체크리스트 확인은 더 이상 선택이 아닌 필수가 되었습니다.

제가 예전에 전세를 계약할 때, 당시에는 등기부등본만 확인하면 된다는 말만 믿고 진행했던 기억이 있습니다. 다행히 큰 문제는 없었지만, 만약 지금 같았다면 그렇게 간단히 넘어가지 못했을 것 같아요. 오늘은 2025년 현재 기준으로 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항 6가지를 자세히 정리해봤습니다.

목차

등기부등본 확인하기 선순위 임차보증금 여부 확인 위반 건축물 여부 확인 임대인 세금 체납 여부 확인 적정 전세가율 확인 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

1. 등기부등본 확인하기

등기부등본은 해당 부동산의 소유권과 권리관계를 확인하는 가장 기본적이고 중요한 서류입니다. 계약 전뿐 아니라 잔금 지급 전에도 다시 한 번 확인해야 합니다.

확인 항목	확인 내용
소유자 정보	계약 상대가 실제 소유자인지 확인
근저당 설정 여부	대출 비율이 시세 대비 70% 초과 시 위험
압류·가압류 등기	소유권 분쟁 또는 채권 압류 상태인지 확인
임차권 등기 여부	기존 세입자의 보증금 반환 문제 여부 확인

2. 선순위 임차보증금 여부 확인

전입세대 열람과 확정일자 현황을 통해 내 보증금이 우선변제권을 가질 수 있는지를 꼭 확인해야 합니다.

확인 방법	주의사항
전입세대 열람	건물 내 기존 세입자 유무 및 전입일 확인
확정일자 열람	내 보증금보다 선순위 확정일자 유무 확인

• 2025년부터 전입신고와 확정일자는 같은 날 진행해야 대항력과 우선변제권을 모두 인정받을 수 있습니다.

3. 위반 건축물 여부 확인

무허가 또는 위반 건축물은 전입신고가 불가능하거나 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다.

• 확인 방법: 관할 구청에서 건축물대장 열람
• 위반 사항이 있다면: 이행강제금 부과, 계약 무효 가능성, 법적 보호 어려움

4. 임대인 세금 체납 여부 확인

세금 체납이 있는 집은 압류나 공매 대상이 될 수 있습니다. 보증금 회수가 어려워질 수 있기 때문에 반드시 확인이 필요합니다.

• 확인 방법: ‘안심전세 앱’ 또는 국세/지방세 완납증명서 요청
• 체납 사실이 있다면 계약 진행을 재검토해야 합니다.

5. 적정 전세가율 확인

시세 대비 전세금이 너무 높거나 낮을 경우, 사기의 위험이 있으니 반드시 전세가율을 체크하세요.

전세가율 기준	의미
60~70%	상대적으로 안전
70~90%	주의 필요
90% 이상	전세사기 위험 매우 높음

• 부동산 앱, 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등을 통해 시세 확인
• 시세보다 지나치게 저렴한 전세는 반드시 의심해봐야 합니다.

6. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

전세보증보험은 보증금 미반환에 대비한 가장 강력한 보호장치입니다. 특히 임대인의 재무상태가 불안하거나 근저당이 많을 경우 필수입니다.

• 가입 기관: HUG, HF, SGI 서울보증
• 보증금이 시세 대비 90% 이하여야 가입 가능
• 계약 전, 각 기관 홈페이지를 통해 사전 가입 가능 여부 확인 필수

전세 계약 관련 자주 묻는 질문

전입신고와 확정일자는 꼭 같은 날 해야 하나요?

네, 2025년부터는 전입신고와 확정일자를 같은 날 받아야만 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.

임대인이 대리인을 보내 계약할 경우 어떻게 해야 하나요?

위임장과 임대인의 인감증명서를 반드시 확인하고, 실제 임대인의 동의 여부를 다시 한 번 확인해야 합니다.

전세보증보험 가입이 꼭 필요한가요?

보증금 규모가 크거나 근저당이 많다면 가입이 매우 권장됩니다. 전세사기 예방에 효과적입니다.

건물 시세는 어떻게 확인하나요?

국토교통부 실거래가 공개시스템, 네이버부동산, 호갱노노 등 부동산 앱에서 확인 가능합니다.

전세 계약 후 무엇을 먼저 해야 하나요?

전입신고와 확정일자를 가능한 한 빨리 처리하여 법적 권리를 확보하는 것이 가장 우선입니다.

위반건축물은 전입신고도 안 되나요?

네, 불법 건축물의 경우 전입신고가 거부될 수 있으며, 이 경우 보증금 보호도 어려워집니다.

 

 

전세 계약은 인생에서 몇 안 되는 큰 재정 결정 중 하나입니다. 조금 귀찮더라도 위에서 소개한 6가지 체크리스트만 제대로 확인하면, 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 저 역시 이전에 전세계약을 체결할 때 전세보증보험의 존재도 몰랐던 시절이 있었는데, 지금 같았으면 절대 그런 실수는 하지 않았을 거예요. 작은 준비가 큰 차이를 만듭니다. 오늘 포스팅이 여러분의 안전한 전세 생활에 도움이 되었기를 바랍니다.😊

 

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